Phải bán tháo tài sản, vào tù vì sai lầm sử dụng vốn ngắn hạn đầu tư kinh doanh địa ốc

.

Trong cuộc sống vấp ngã, sai lầm âu cũng là chuyện bình thường, nhưng sai lầm về tài chính trong đầu tư bất động sản (BĐS) thường gánh hậu quả rất nặng nề. 

Trong đó, vi phạm nguyên tắc lấy vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn thường để lại hậu quả rất thảm khốc như: không về nổi số “mo”, không thể gượng dậy, nhà lầu xe hơi không cánh mà bay, bán sới, vào tù... thậm chí nhảy lầu mà con cháu vẫn chưa thoát hậu quả.

Dưới đây là một số kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn của một số người bạn đã từng được bạn bè ngưỡng mộ, tự hào, đã từng là đại gia lừng lẫy....

Sai lầm trong việc dùng vốn ngắn hạn đầu tư bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư tay trắng, khi phải bán tháo tài sản, nhà đất để trả nợ.

Đặc điểm của BĐS là tính thanh khoản thấp, phù hợp với đầu tư dài hạn. Các hoạt động lướt sóng thường chỉ được áp dụng khi thị trường đang lên, hoặc người lướt sóng có thân phận đặc biệt (người trong cuộc, người được ưu tiên lựa chọn vị trí, ưu đãi về giá hoặc trả chậm...).

Vì đặc điểm này nên nếu người mua nhà/đất ( nhà đầu tư riêng lẻ) sử dụng vốn ngắn hạn: vay ngân hàng, vay nóng, để đầu tư BĐS rất dễ dẫn đến tình trạng mất trắng BĐS nếu người mua sử dụng tài sản mua làm tài sản thế chấp để thanh toán phần còn lại; mất nhà nếu người mua thế chấp nhà lấy tiền đầu tư, bán đổ bán tháo tài sản khác khi đến kỳ thanh toán, vay nóng để trả lãi phạt...

Những biểu hiện này đặc biệt đúng trong giai đoạn thị trường đang chững lại như giai đoạn hiện nay, các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư xa trung tâm thành phố...

Vi phạm nguyên tắc “không lấy vốn ngắn hạn để đầu tư cho dài hạn” được cho là rất phổ biến đối với các chủ đầu tư là cá nhân, tổ chức đầu tư dự án.

Trong các cơn sốt BĐS, nhiều chủ đầu tư áp dụng chiêu này rất thành công vì khi đó các nhà đầu tư thứ cấp góp vốn, mua cổ phần, khách mua nhà xếp hàng để góp vốn khi dự án mới đang trên .... giấy. Nhiều “chủ đầu tư đã tay không bắt giặc”, nhiều người giỏi, xuất sắc đột xuất, Việt Nam bỗng dưng có nhiều tỷ phú.

Chính vì cơn say này nên rất nhiều CĐT đã ngủ quên trong chiến thắng, đã lấy tiền của khách hàng, thế chấp dự án vay tiền “chạy” dự án khác, đầu tư dự án khác. Đến khi thị trường chững lại không thể bán được hàng, khách hàng đòi rút tiền, ngân hàng siết nợ, đành phải bán tống bán tháo, vay nóng trả nợ đậy, trốn nợ, vào tù.... kéo theo cả thị trường sụp đổ.

Lưu ý rằng, hiện tại có tới trên 70% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn. Và để giảm bớt nguy cơ đổ vỡ hệ thống tài chính NHNN đã qui định rất chặt chẽ về vấn đề này tại Thông tư số 19/2017/TT-NHNN.

Theo đó, trong lộ trình từ 1/1/2018-31/12/2018, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung hạn và dài hạn của ngân hàng là 45%; tổ chức tín dụng phi ngân hàng là 90%.

Kể từ 1/1/2019 trở đi, tỷ lệ 40% sẽ được áp dụng cho ngân hàng; các tổ chức tín dụng phi ngân hàng tiếp tục giữ nguyên tỷ lệ 90% vậy nên việc tìm kiếm nguồn vốn dài hạn là vô cùng khó khăn.

Những chiêu bán hàng hiện nay như: ưu đãi đặc biệt cho nhà đầu tư chiến lược, cam kết thuê lại, chiết khấu cao khi trả ngay 100% giá trị BĐS, ngân hàng bảo lãnh phát hành trái phiếu, ngân hàng hỗ trợ lãi suất, tặng các gói khuyến mại khủng... là những biểu hiện của việc CĐT đang thiếu vốn, phải tiếp tục vay (nếu còn tài sản thế chấp) để đầu tư tiếp cho dự án, nhưng đã khéo léo chuyển và phân bổ nguy cơ vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc " dùng vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn" sang vai khách hàng, lấy vốn dài hạn của khách hàng để đầu tư dài hạn cho mình.

Vì vậy, khách mua nhà lưu ý hãy tránh xa những cám dỗ như trên, đặc biệt đối với những dự án còn chưa có động tĩnh gì, mới thi công, doanh nghiệp đã đưa ra tràn ngập các ưu đãi.


Chuyên gia bất động sản Nguyễn Đỗ Việt



Nguồn: kinhdoanhnet.vn